Guía de Cumplimiento de FCRA

Legal y Cumplimiento

Vigente desde: June 1, 2026 · Requisitos de la Ley de Informes Crediticios Justos

En resumen:

Obtenga consentimiento por escrito antes de realizar verificaciones de antecedentes/crédito. Si rechaza en base al informe, envíe un aviso con la información de contacto de la agencia. Conserve los registros durante 7 años.

Responsabilidad de Cumplimiento:

Como administrador de propiedades que usa verificaciones de antecedentes e informes crediticios, usted está sujeto a la Ley de Informes Crediticios Justos (FCRA), 15 U.S.C. § 1681 y siguientes. Prop Rental OS no es responsable de sus infracciones a la FCRA. Consulte a un abogado para preguntas específicas de cumplimiento.

1. Resumen de la FCRA

La Ley de Informes Crediticios Justos regula la recopilación, precisión y uso de informes crediticios, verificaciones de antecedentes y otros "informes de consumo" usados para tomar decisiones sobre consumidores (en este contexto, solicitantes de alquiler). La FCRA aplica a cualquier persona que obtenga un informe de consumo para tomar una decisión sobre un consumidor.

Como administrador de propiedades que usa Prop Rental OS, usted es responsable de:

Obtener autorización por escrito antes de obtener un informe de consumo
Proporcionar avisos de acción adversa si rechaza o toma una acción adversa en base al informe
Asegurar la exactitud de la información y permitir la resolución de disputas
Cumplir con las leyes estatales y federales sobre el uso de informes

2. Divulgación y Autorización (FCRA § 604(b))

Antes de obtener un informe de consumo,

debe:

Divulgación:

Proporcionar una divulgación escrita clara de que puede solicitar un informe de consumo
Divulgar el propósito específico (selección de inquilinos, verificación de antecedentes, verificación de crédito, etc.)
Informar al solicitante que el informe puede usarse para rechazar la solicitud

Autorización Escrita:

Obtener una autorización escrita separada y firmada del solicitante
La autorización debe permitir específicamente que la agencia de informes crediticios le divulgue información a usted
Incluir un texto en el que el solicitante autorice la verificación (por ejemplo, "autorizo la verificación de antecedentes y crédito")
Conservar una copia de la autorización firmada en sus registros

3. Uso de Informes de Consumo

Una vez que haya obtenido autorización por escrito, puede usar el informe para la selección de inquilinos y decisiones relacionadas.

Restricciones importantes:

Use el informe únicamente para el propósito divulgado (selección de inquilinos, no para compartir públicamente o fines no relacionados)
No venda ni transfiera el informe a terceros
Use la información únicamente para tomar su propia decisión; no delegue la decisión final al proveedor de verificación
Mantenga los informes confidenciales y seguros
Conserve los informes durante al menos 3–5 años (se recomienda 7 años) en caso de futuras disputas

4. Precisión y Derechos de Disputa

Usted es responsable de la exactitud de la información que proporciona a los proveedores de verificación.

La FCRA otorga a los consumidores (solicitantes) el derecho a:

Acceder a su propio informe de consumo (divulgación a solicitud)
Disputar información inexacta o incompleta en el informe
Que la disputa sea investigada por la agencia de informes (dentro de 30 días)
Que se corrija o elimine información inexacta
Agregar una declaración de consumidor a su expediente si se disputa la información

Si un solicitante pide ver su informe,

contacte al proveedor de verificación y proporcione al solicitante su informe dentro de un plazo razonable.

5. Aviso de Acción Adversa (FCRA § 615(b))

Si rechaza una solicitud o toma una acción adversa en base a información en un informe de consumo, debe proporcionar un aviso escrito de acción adversa.

Este es un requisito crítico de la FCRA.

Elementos Requeridos del Aviso de Acción Adversa:

Nombre, dirección y número de teléfono de la agencia de informes crediticios que proporcionó el informe
Declaración de que el rechazo se basó, total o parcialmente, en información del informe de consumo
Aviso del derecho del solicitante a disputar la información con la agencia de informes (dentro de 30 días)
Notificación de que la agencia de informes no tomó la decisión de rechazar (usted lo hizo)
Declaración del derecho del solicitante a una divulgación gratuita del informe por parte de la agencia (si se solicita dentro de 60 días)
Aviso del derecho del solicitante a agregar una declaración de consumidor a su expediente

No proporcionar un aviso de acción adversa es una infracción grave de la FCRA y puede resultar en daños legales ($100–$1,000 por infracción) y daños punitivos.

Ejemplo de Texto para Aviso de Acción Adversa:

"Su solicitud para [DIRECCIÓN DE LA PROPIEDAD] ha sido rechazada. Esta decisión se basó, total o parcialmente, en información contenida en un informe de consumo de [NOMBRE DEL PROVEEDOR DE VERIFICACIÓN]. Esta agencia no tomó la decisión de rechazar su solicitud — nosotros lo hicimos. Usted tiene derecho a: 1) Disputar cualquier información en el informe de consumo con la agencia de informes en: [Nombre de la Agencia] [Dirección] [Teléfono] [Sitio Web] 2) Solicitar una copia gratuita de su informe de consumo a la agencia dentro de los 60 días de este aviso 3) Agregar una declaración de consumidor por escrito a su expediente si no está de acuerdo con la información Comuníquese directamente con la agencia si cree que alguna información es inexacta. La agencia está obligada a investigar su disputa dentro de 30 días. Si tiene más preguntas, contáctenos en [SU INFORMACIÓN DE CONTACTO]"

Plazo:

Proporcione el aviso de acción adversa dentro de un plazo razonable después de tomar la decisión de rechazo (generalmente dentro de 5 días hábiles).

6. Divulgación Previa a la Acción Adversa (FCRA § 615(a))

Algunos estados requieren que usted

notifique al solicitante antes de tomar una acción adversa

en base a un informe de consumo, dándole la oportunidad de disputar la información. Esto se llama una "divulgación previa a la acción adversa".

Verifique la ley de su estado

para determinar si se requiere la divulgación previa a la acción adversa. Algunos estados (por ejemplo, California, Nueva York, Illinois) tienen requisitos específicos.

Procedimiento:

Si se requiere, proporcione el informe y una copia de la divulgación al solicitante antes de finalizar el rechazo, dándole de 3 a 5 días hábiles para responder a inexactitudes.

7. Verificaciones de Antecedentes e Historial Penal

La FTC ha emitido orientación sobre el uso del historial penal en la selección de inquilinos:

El historial penal puede considerarse, pero no puede rechazar categóricamente en base a cualquier antecedente penal
Debe realizar una evaluación individualizada: naturaleza del delito, cuánto tiempo ha pasado, relevancia para el arrendamiento, evidencia de rehabilitación
Las políticas generales (por ejemplo, "ningún solicitante con algún delito grave") pueden constituir discriminación ilegal o impacto dispar
Trato diferente entre arrestos y condenas: las condenas son más relevantes que los arrestos
Siempre proporcione aviso de acción adversa si rechaza en base al historial penal

Consulte con su proveedor de verificación sobre cómo categorizan la información penal y asegúrese de tener una política escrita sobre el uso del historial penal.

8. Puntajes Crediticios e Información Financiera

Las verificaciones de crédito están sujetas a los requisitos de la FCRA.

Si rechaza en base al puntaje crediticio o información del informe crediticio:

Aplique el mismo umbral de puntaje crediticio de manera uniforme (sin umbrales diferentes para distintos solicitantes)
Documente por escrito su umbral de puntaje crediticio
Considere evidencia alternativa de solvencia (comprobante de fondos, verificación de empleo, cuentas de ahorro)
Proporcione aviso de acción adversa si rechaza en base a información crediticia
Permita que los solicitantes disputen información crediticia inexacta

9. Frecuencia de los Informes

No puede realizar múltiples informes sobre el mismo solicitante sin autorización escrita para cada informe. Esto se considera una "consulta de informe de consumo" separada y viola la FCRA si se hace repetidamente para el mismo propósito.

Ejemplos de infracciones:

Realizar una segunda verificación de antecedentes sobre el mismo solicitante unas semanas después sin nueva autorización, o extraer informes crediticios de múltiples miembros de un grupo de solicitantes sin autorización individual de cada persona.

10. Proveedores de Verificación de Terceros

Prop Rental OS usa proveedores de verificación externos para entregar informes de antecedentes y crédito.

Usted, no el proveedor de verificación, es responsable del cumplimiento de la FCRA.

Cuando usa un proveedor de verificación:

Usted debe seguir proporcionando divulgación y autorización escrita al solicitante (requerido por la FCRA, no delegable)
Usted debe proporcionar avisos de acción adversa (el proveedor de verificación puede ayudarle, pero usted es responsable)
Usted debe asegurarse de que el proveedor de verificación cumpla con la FCRA (verifique sus prácticas y certificaciones)
Usted debe conservar copias de informes, autorizaciones y avisos de acción adversa

11. Mantenimiento de Registros

Conserve registros para demostrar el cumplimiento de la FCRA:

Formularios de autorización/divulgación firmados por cada solicitante
Copias de todos los informes de consumo obtenidos
Avisos de acción adversa (fechados, con nombre e información de la agencia)
Notas sobre el fundamento de su decisión (por qué aprobó o rechazó)
Cualquier correspondencia con solicitantes sobre disputas
Comunicación con proveedores de verificación sobre problemas de precisión

Retención:

Conserve los registros durante al menos 3–5 años (se recomienda 7 años) desde la fecha del informe o la acción adversa.

12. Sanciones por Infracciones a la FCRA

Las infracciones a la FCRA pueden resultar en:

Daños legales: $100–$1,000 por infracción (no se requiere prueba de daño real)
Daños reales: compensación por daño documentado (vergüenza, pérdida de vivienda, angustia emocional)
Daños punitivos: hasta $1,000 en algunos casos
Honorarios de abogados y costas judiciales
Acciones de cumplimiento de la FTC (multas, medidas cautelares)
Aplicación por parte del fiscal general estatal

Infracciones comunes que conducen a demandas:

No proporcionar aviso de acción adversa, informes no autorizados, información inexacta, no permitir disputas, usar el informe para un propósito no autorizado.

13. Variaciones en la Ley Estatal

Muchos estados han promulgado sus propias leyes de selección de inquilinos y verificación de antecedentes que son

más protectoras que la FCRA.

California: Requiere aviso escrito antes de obtener un informe de antecedentes y pautas estrictas sobre el uso de condenas
Nueva York: Requiere evaluación individualizada de antecedentes penales y limita los períodos de consulta retrospectiva
Illinois y Washington: Leyes de "ban the box" (no se puede preguntar sobre antecedentes penales hasta más tarde en el proceso)
Massachusetts: Restringe el uso de registros de arresto (se requiere condena)

Usted es responsable de cumplir con las leyes de su estado, que pueden imponer requisitos más estrictos que la FCRA federal.

14. Lista de Verificación de Cumplimiento de la FCRA

Obtuvo divulgación y autorización por escrito antes de solicitar cualquier informe de consumo
Indicó claramente el propósito del informe (selección de inquilinos)
Usó el informe únicamente para el propósito indicado (no para decisiones no relacionadas)
Si rechazó, proporcionó aviso de acción adversa dentro de 5 días hábiles
El aviso de acción adversa incluyó nombre, dirección, teléfono de la agencia y texto de derechos
Conservó copias de todos los informes, autorizaciones y avisos durante 7 años
Aplicó los criterios de decisión de manera uniforme a todos los solicitantes
Verificó la ley estatal para requisitos adicionales
Permitió al solicitante la oportunidad de disputar información inexacta
Consultó a un abogado antes de rechazar en base al historial penal o puntaje crediticio

15. Recursos

Orientación de la FTC sobre Verificaciones de Antecedentes e Informes Crediticios:

ftc.gov/articles/how-comply-fcra

Agencias de Informes Crediticios:

Las principales agencias proporcionan formularios de divulgación conformes a la FCRA y plantillas de acción adversa.

Fiscal General Estatal:

Contacte la oficina del fiscal general de su estado para conocer las leyes de selección de inquilinos específicas del estado.